國內利率持續走低,錢存銀行,不但利息少得可憐,甚至還被通膨吃光光!錢愈存愈薄,當然得做適當投資;但是什麼標的,才能真正對抗低利及通膨?能穩定收租的房產物件,毋寧是最佳選擇…


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無論是為刺激經濟,還是資金過於氾濫,這些年來,國內基準利率始終維持在相當低的水位,而且看來短期內很難逆轉;這代表的當然是,把錢存在銀行裡,只會愈放愈薄,被通膨吃光光。如果不想讓自己的資金價值縮水,就該尋找如房地產這樣相對穩定、又能保值的投資工具。



而由於房價所得比仍居高不下,導致以租代買者愈來愈多,因此尋找合適物件的資金持有者,可把投資目標鎖定在具備一定租賃需求或商機的標的上。



那麼,哪類標的目前租金投報率最高?收租最穩定?對小額投資者或大戶置產客而言,又適合投資哪類型的標的?以下是本刊的分析及建議。



捷運宅 人潮即錢潮 不敗法則



從單一路線到多條路網,大台北捷運發展二十餘年,早已成了台北人生活必需。因此,無論你是找住宅、店面,甚至是商辦,臨近捷運(站)都仍是萬年不敗法則;近捷運站的房產物件,幾乎等同於奇貨可居,供不應求。



不過也正因為如此,加上前幾年房價飆漲,大幅拉高捷運物件的進駐門檻。在這樣的情況下,不少人只得以租代買,使得捷運宅的租賃商機可說相當龐大。



儘管整體租金也有上漲,但漲幅仍遠遠不及房價,因此捷運商圈宅的租金投報率明顯被壓低。就以台北捷運路網第一個轉運站忠孝復興站來說,周邊一般住宅大樓目前每坪月租大概在一千三百至一千五百元之間。



然而,同區目前新建住宅大樓單價行情,仍高達一百三十萬/坪以上;如當地最新案「璞真作」,就號稱仍要賣到一四○萬/坪,換算年租金投報率還不到一點三趴。因此,儘管目前房貸利率水平極低,但除非資本夠雄厚,否則捷運商圈宅的投報率確實偏低,如以租金抵房貸,就更不划算了。



相較之下,單價相對稍低的外圍次級車站,或許就是較為合理的選擇區位;如萬芳醫院站周邊就是其一。近期該站附近推案相當多,產品也多以中小坪數為主,周邊則有中國科技大學及警察專科學校,出租商機不小。



目前萬芳醫院站附近的租金行情,每坪約七百至一千元,新案行情則不到忠孝復興站周邊的一半,頂多是六字頭;換算下來,年租金投報率就高於一點七五%,雖嚴格論也不算高,但至少已比市中心站區好許多。


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大台北外圍捷運站周邊房價較市中心低,租金投報率相對稍佳。(圖為萬芳捷運站)

學生出租宅 大專生租賃需求大



談起學區宅,一般馬上會想到的是公立明星中小學周邊。由於有租屋事實,且達三年以上者,也可取得(中小學)學籍,因此按理說,這些額滿明星學校周邊也有租屋需求。只不過根據學籍法規定,在同樣條件下,自有房屋者仍可優先入學,因此明星中小學周邊的租屋商機,相對於買賣市場,其實是稍弱的。



事實上,真正具備龐大租賃商機的,是某些大專院校周邊。由於採考試入學制。學生來自四面八方,當然就衍生足夠的租賃商機;不過平心而論,並非所有的大專院校,都足夠形成具備一定商機的租屋需求。



要能形成租屋商機,先決條件是該校提供的學生宿舍不足;因此,資源經費較充足的國、公立學校多半不適用。再者,該校最好是位於封閉區塊、交通不十分便利,這就會迫使學生必須在學校附近租屋,進而形成更大的潛在市場。



綜合以上條件,北台灣最具代表性的大專租屋市場,非淡江大學周邊莫屬。其他如銘傳大學龜山校區,位於中壢的中原及元智大學等,也都是有類似條件的區位。



目前淡江大學附近套房租金行情,約是五百至九百元/坪/月,不過近年當地已無強調出租投資的推案。而以當年房價鼎盛時期一坪三十萬來計算,周邊年租金投報率仍是三趴起跳,明顯優於市區。



需注意的是,台灣近年少子化趨勢嚴重,因此即便是上述幾個熱門大專學生租屋熱區,市場熱度也已有退潮;近年甚至因為開發近飽和,已少有此類推案。但持平來看,仍是相當值得長期投資收租的區位。



另外,某些前身是某某專科或技術學院,直接轉型大學的學校,一來知名度不足、辦學口碑不如傳統大專,近年少子化後招生不足者,多半就是這類學校;部分學校甚至砸錢蓋頂級學生宿舍的方式,企圖招攬學生。想當然,這類學校周邊租屋商機也易被侵蝕。想抓學生出租商機做投資,這類學校建議避開為宜。


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近年少子化導致許多大學招生不足,但只要符合一定條件,大專生出租宅仍有不錯的租金投報率。

工業區周邊 藍領租賃商機強



原則和大專學生出租宅類似,工業區設立形成工業聚落、藍領聚集,加上工業區位置一般來說較偏僻,生活圈相對封閉、自成一格,形成單一獨立生活圈的機率更高,當然也就衍生出龐大的住居及租賃需求,甚至因為沒有少子化疑慮,商機可能比私立大專院校更大。



以北台灣來說,近年最具代表性的是觀音工業區。由於觀音近年主要推案區草漯重劃區,至今都仍以透天為主,總價稍高,藍領階級較難負擔,因此租屋需求相當強大;如近年代表案例「威泰錢都」系列,規劃低總價套房或兩房,幾乎是一推出就秒殺,原因就在於總價夠低、投報率高。



目前當地一般華廈公寓每坪月租金約五百至六百元,而新案行情則多在十五萬/坪左右,換算年投報率約有四趴以上,難怪投資客趨之若鶩。



除觀音工業區外,附近的大園工業區由於條件類似,近年也開始出現以出租投資為號召的個案。至於楊梅區,該區工業區範圍也很大,不過近年當地推案大,又以低總價大樓產品為主,藍領族可較輕鬆購買,因此過去以來,楊梅地區較少出現以出租藍領為訴求的個案。



三大出租宅 各有優缺



由於利率長期偏低,選擇適當房產物件,出租賺租金抗通膨,成為相當合理且穩定的投資方式;以上三大類房產,則是近年相當時興的投資標的,可說是各有優劣。



純粹以租金投報率做比較,工業區宅投報率最高,一般都在三點五趴,較佳者甚至都有四趴以上;學區宅則次之,市區捷運宅則因為房價偏高,一般很難超過兩趴。


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基於藍領階級的住居需求,工業區周邊租屋商機相當龐大。

然而除了投報率外,還有其他條件必須考量。儘管捷運商圈宅租金投報率偏低,但畢竟能創造大量人潮,因此收租相對最穩定。學生租屋宅租金投報率二點五至三趴算是中上水準,但物業管理上可能衍生的問題較多,畢竟學生是較特殊的族群;尤其國內少子化趨勢積重難返,部分大專招生愈來愈困難,也直接影響學生宅的出租穩定性。



至於工業區出租宅,租金投報率最高,出租率也算穩定;但缺點同樣是管理上較為麻煩,畢竟相較於市區白領或大專生,藍領租客水平更難控制,因此如有包租代管者尤佳!







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】


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