新聞來源:聯合報

房地合一稅制是今年上路,去年售屋獲利仍適用舊制,只需就屬於房屋部分的交易利得,繳交所得稅。買賣價格備齊以及豪宅,就要按實價課稅;無法舉證買賣價格且非豪宅,可按財部所訂定的收益率推計售屋獲利,併入綜所稅申報,虧損則可扣抵。

至於所謂「豪宅」,財政部是參考的定義,指在台北市出售價逾7千萬元、新北市6千萬元,雙北以外縣市,出售超過4千萬元的房產。這類房產交易利得,均需實價課稅。

若豪宅僅有賣價(房地總成交價),但無法舉證買進成本時,要依房地比算出房屋售價占比後,以房屋部分的實際售價推計售屋所得為15%。推計公式為:房地總成交價×〔房屋評定現值÷(房屋評定現值+土地公告現值)〕×15%=售屋所得額。

以甲出售售價一億元的豪宅為例,房地總成交價為1億元,房屋評定現值為1千萬元,土地公告現值為4千萬元,但未能出示買進成本。

甲的售屋利得即是:1億元×〔1000萬元÷(1000萬元+4000萬元)〕×15%=300萬元。300萬元要併入甲的綜合所得計算,按5至45%的稅率繳交綜所稅。

當出售的房產不屬於「豪宅」時,就要看是否能出示購屋成本證明。若買價、賣價皆完備,則要案實際所得核實課稅;若無法提出買進或賣出價格證明,可採用財政部所訂定的財產交易所得額標準,推計所得來報稅。

安永稅務服務部會計師林志翔表示,原則上售屋所得要核實課稅,近年來國稅局查核技術提升,加上實價登錄上路,使交易成本愈來愈透明。若成本很清楚,納稅人最好採核實方式申報售屋所得,否則有可能被查稅後要求補稅。

另外,要注意的是,有別其他縣市以行政區訂定財產交易所得標準,台北市則是以是否為高級住宅來區分,高級住宅是按房屋評定現值的48%計算;其他則為42%。

以乙出售台北市屬北市認定的高級住宅房產為例,實際賣價為5千萬元,房屋評定現值為500萬元,且乙無法舉證買進成本。

因乙出售的房產不屬售價超過7千萬的豪宅標準,可按財交所得額標準申報售屋利得。乙出售房屋的房屋評定現值(500萬元)的48%,為240萬元,即為乙的售屋所得,要併入綜所稅申報繳稅。

 

 


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