來源:聯合新聞網

房地合一稅三讀通過,帶動房屋成交買氣,根據統計,從五月起全台推出銷售的新成屋逾二五○○戶,是今年以來最大一波新成屋供給量。

為了抑制國內炒房風氣,房地合一稅三讀通過後將在明(二○一五)年上路,一年內買賣房屋,最重課稅四十五%,加上奢侈稅同步退場,新法上路前的空窗期,正是業者鼓勵民眾買房的時機點,因此多家房仲業者期望到年底,房市買氣將增溫。

法拍屋獲利要訣


低價買進 高價賣出

除了一般常見的預售屋、成屋以外,法拍屋也是這波房市買氣中被看好的投資商品之一。法拍物件的產生原因,來自於債務人積欠銀行債務,待銀行聲請查封後,物件流入法院進行拍賣,因此投資者有相當高的機會,可用低於市價的競標價格買下法拍物件。

依規定,法拍屋在拍賣前,都會在法院的公佈欄,與司法院的網站公告,有的時候報紙上也會看見一小塊廣告刊登法拍屋資訊。除此之外,許多法拍屋帶拍公司也會在網路上提供完整的資訊,有的公司甚至會收錄社區照片、歷年法拍行情等資訊供民眾參考。

為了分擔法拍物件所耗費的司法資源,二○○一年金融風暴法拍屋出籠之際,政府要求三十幾間公營銀行與票券公司共同成立「台灣金融資產服務股份有限公司」,協助拍賣法拍物件,也就是「金拍屋」由來。至於「銀拍屋」,則是由銀行自行處理拍賣。

看準再出手


法拍屋也可高風險高報酬

雖然法拍屋能讓投資者以低於市價六至八折的金額得標物件,但因為購買法拍屋的程序較繁瑣、物件與經濟狀況連動相對不穩,以至於法拍屋一直受限於小眾投資市場。

購買法拍屋及成屋最大的不同在於,購買者並沒有專屬的房仲帶領看屋,大部分的法拍屋都是無法入內看屋的,要得知屋況,除了向左右鄰居打聽外,只能利用內政部「不動產實價查詢服務網」、行政院「行政院原子能委員會」來辦定該物件是否為輻射屋、凶宅、屋齡、隔間、房屋型態、交易記錄。

除此之外,法拍屋還分為「點交」與「不點交」兩種,點交屋指的是法院查封時已為空屋或債務人自住房屋。不點交屋最常出現的狀況是,屋內還有合法租屋者,也因處理不點交屋的過程更為複雜,購買不點交屋價格會比點交屋更低。

競標完成後,得標者更需在七天內(含周末假日,只非工作天),繳交剩餘尾款給法院。因為不是每間銀行都承辦代墊服務,因此在決定下標前,投標者必須做足功課才能以經濟實惠的方式,得償所願。

在法拍市場裡,一般人不想標、不敢標的案件,獲利相當大。想投資法拍屋的民眾,第一步過濾物件很重要,先弄清楚物件地域價位、產權是否清楚,再進而瞭解該物件目前的市價,以及鄰近物件的法拍價格再調整自身底價。

根據台灣金融資產服務股份有限公司(以下簡稱金拍屋)經理江鑒恭的推論,臺灣利率考量雖緊盯美國風向,過去建商以低利率貸款許多資金流入房地產,但金管會逐年來緩步縮減銀行貸放成數,未來即使房地產價格下跌,都不至於讓法拍屋傾巢而出,民眾購屋前可仔細思量市場環境,不需跟風房市新聞。

海外預售屋vs.海外法拍屋

臺灣人喜歡收購法拍屋撿便宜,國外也是如此!自從次貸風暴以後,全美國約有五百萬棟房子被銀行查封法拍,至今仍有約兩百萬棟房子瀕臨法拍邊緣,導致中下階層的無殼蝸牛湧入租屋市場,就在這同時,華爾街投資客,也將大筆資金投入法拍市場,用低價搶購法拍屋,再用高價出租。

美國有市場,鄰近臺灣的日本也有法拍屋可買,在入口網站上輸入關鍵字,即可找到專門辦理日本法拍房地產的公司,從投標到取得物件所有權,需費時兩個月左右,雖耗費時間長,但對想投資海外房地產的民眾來說,是一項比市價還低價位的投資管道。

少子化效應 人人皆有房?

法拍屋向來被視為房市反指標,房市熱、法拍便冷;房價居高不下,法拍點交屋就有利可圖。回觀臺灣房地產現況,江鑒恭認為,若單純按照少子化的趨勢分析,臺灣房地產在二十年內,一定會面臨供過於求的問題,按照市場機制,屆時房地產必定會下跌,讓一般受薪階級皆有能力買房。

但即使臺灣法規森嚴,中國大陸報紙仍可見到臺灣屋主所刊登的賣房廣告,企圖吸引陸資進而獲利,若陸資持續滲透臺灣房地產,那房地產跌價的可能性便難以預估。

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