來源:中央網路報

摘 要:根據城市土地學會(ULI)與資誠聯合會計師事務所(PcW)所共同發布的「2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告」,亞太地區的房地產市場可以 保有一定水準的成長,但對台灣的房市則以「保守看待」為主。主要因國內房市不景氣,加上大選期間,在各政黨總統候選人的住宅政策中,有些政策的陳義過高, 在執行上頗有困難,振興房市產業的內容亦易淪為口號,若政策推動不確實際,則不易達成其所謂的房市政策目標。另外,在房市不景氣中,投資人仍有其可供選擇 的標的,包括購物中心、夜市、高鐵周邊、科學園區…等周邊的房地產,由於其具有相對較佳的生活機能,故能獲得一些投資人的信賴,並有不錯的銷售量價。因 此,當國內房市不景氣,房市成交價量走低之際,國人除了必須對進行中的總統大選之房市政策加以檢驗之外,投資人若欲進入房地產市場,建議房市不景氣下的購 屋選擇標的如購物中心、科學園區...等周邊的房地產,若其價位合理,且議價空間大,仍是投資人在房市不景氣下的極佳投資標的。


一.前言

時序進入2016年,開年之際,國內政經大事繁多,一是正逢總統大選月,選舉氣氛漸濃,但一般民眾依然有選舉氛圍冷清的感覺,其景其形,有若當前房地產市場的不景氣,平淡中帶有一些淒涼;二是經濟成長率逐漸往下調整,房市景氣依然不佳,不僅交易量下降,房價亦逐漸下滑。

根據2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告,在台北房市投資展望中,是以「保守看待」作為未來一年的台北房市發展之評價,且不動產投資報酬率可能再向下調整,顯示國內房地產確實不佳。

另方面,房市雖然不景氣,且成交量偏低,房價亦隨著挫落,唯房地產市場是一個相對特殊又專業的行業,且在國人根深柢固的「有土斯有財」的房地產情結 下,對某些區位的個案房地產如購物中心、夜市、高鐵沿線、科學園區…等特殊地區的產品之銷售中,房地產市場仍擁有相對較大的買氣,且房價亦有持續上升的情 形;為瞭解國內房市變動狀況,並用以判斷未來國內房價走勢,有關當前的房市變動分析如下述。

二.房地產行情分析

邇來,國內房市不景氣,交投冷清,未來一年的房地產市場仍難有突破性的進展,根據城市土地學會(Urban Land Institute,ULI)與資誠聯合會計師事務所(PcW)所共同發布的「2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告」資料,其認為亞太地區的房地產 市場可以保有一定水準的成長,其中,又以東京、雪棃、墨爾本、大板、胡志明市等五大城市的房市最具發展潛力,但對台灣的房市則以「保守看待」,在亞太地區 的投資排名列為第17,並給予「持有」的評等。

事實上,2016年在台北不動產投資的17名排序中,雖與2015年的18名之排序變化不大,但過去一年中,政府連續祭出多項打房政策,包括 2016年1月1日開始實施的房地合一租稅改革等,造成房市低迷,目前仍難有起色;因此,國內外的學者專家對國內不動產的發展給予「繼續持有」的評論,在 此情況下,業者對於2016年的房地產市場大抵都以保守觀望為主,並以「房價未有感下跌、建商推案減少、政策鬆綁」等三項指標,進一步推論2016年的房 市可能不佳的結果。

在經濟體系中中,由於房市與股市都具有「追漲不追跌」的預期心理,若民眾有房價上漲的預期心理,則投資需求增加,房價於焉上升,反之則會心存觀望, 甚者連自住型住宅之需求都會下跌。當此之際,在房市不景氣中,由於國內房價雖有下調走勢,但仍未到「有感」的程度,因此,除了少數的「剛性需求」外,買賣 雙方大多不會選擇在房市不景氣時進入,房地產之價量當然亦不會提升。

三.總統選舉的住宅政策比較

住者有其屋是人民的大事,是社會與國家的大事,更是總統所必須關心並解決的重大事務;因此,每逢大選期間,房市政策是總統候選人所不能不提的重要政策。

根據憲法第十條規定,人民有居住及遷徙之自由,旨在保障人民有自由設定住居所、遷徙、旅行,包括出境或入境之權利。亦即保障人民的居住權是憲法所賦 予的權利,因此,房市問題是人民的居住問題,是經濟問題,是社會問題,也是政府所必須解決的國家問題,同時也是大選期間,各黨總統候選人所無法迴避的問 題。

在國內房地產市場中,當前民眾擁有房產的自有住宅率將近九成(約87%),房地產買賣因而逐漸成為另一種商品交易模式,在商業追求最大利潤的原則 下,經濟相對弱勢族群便無法以合理的價位購得所需的住宅,房價不當高漲因而成為民怨之首,而事實上,台灣都會地區房價偏高,民怨問題無法有效解決,主要來 自政府對房市政策的失當。

在民主國家中,領導人必須能對民怨問題有解決的能力,才能獲得人民的認同,也才能獲取國家大位;因此,各政黨候選人莫不以如何達成居住正義為其解決 房市問題的重要理念,並提出各種房市政策以之因應,在此情況下,如何先讓住者有其居,再進一步達到住者有其屋,便成為其房市政策的主要訴求與目的。

在2016年的總統大選中,各黨候選人均有其房市政策的主軸與內容,如國民黨提出「保障居住權;人人安心居」之房市政策,主題明確易懂;民住黨提出 「安居三策」之主題明確,但「安居非問題,樂業也easy」則不確實際,流於教條及口號。因為觀之過去台灣政經發展的經驗,以及人民對房市政策的宣示與事 實之比較,在房價不當高漲的前提下,安居是大問題,樂業也不easy;另外,親民黨則提出「延展性政策」,主要是在現有的房市政策下尋求進一步的發展,政 策主軸平實易懂,且中規中矩。

另外,若就各黨候選人的房市政策之內容來加以觀察,則國民黨的社會住宅4年10萬戶,以及民進黨的8年20萬戶,若無具體的法令規範與政府使命必達 的決心,都易流於空言,且穩定房市政策不易;民進黨的房市政策則是教條性說明,極易流於口號,至於親民黨在配合國內需求與引進國外經驗時,仍需引進更多的 人才與制度,才能因應配合。

整體而言,在各黨總統候選人所推出的房市政策中,國人必須先瞭解國內的政經環境與條件,政黨必須先有符合時代潮流的法令規範,再提出適宜可行的房市政策以之因應,最重要的則是有政策推動與執行的決心,才能解決長期房市不健全的問題。

四.房市不景氣下的投資選擇

在經濟社會中,價格機能主導經濟走向,主要價格合理便宜,沒有賣不出去的商品,正如房地產市場中,沒有賣不出去的房子,端視價格是否合理,或是否可 以被買方所接受,因此,在房市不景氣中,投資人仍有其可供選擇的標的,且因房市清冷,適時進入可能是一個較佳的購屋時機,而在仍可供選擇的房地產標的中, 包括購物中心、夜市、高鐵車站附近、科學園區…等周邊的房地產,由於其具有相對較佳的生活機能,故能獲得一些投資人的青睞,並得於在不景氣的房地產市場 中,仍擁有不錯的銷售量價;有關國內房地產不景氣下的購屋選擇,或其投資標的之選擇,可分為下列幾個部分來說明。

1.購物中心

一般而言,購屋人的買屋動機雖各有不同,但良好的生活機能則是重要的考量因素,因此,距離購物中心或商場的個案較會受到購屋人的信賴,因為商機帶來 人潮,人潮帶來錢潮,錢潮帶來更大的商機,同時也帶來房地產價格的水漲船高,正如在最近兩年中,購物中心周邊的房價,平均漲幅都在一成左右一樣。

以國內較幾個較具知名的購物中心為例,不論是台北市的CITYLINK南港店、新北市汐止的iFG遠雄購物中心、桃園中壢的 GLORIAOUTLETS華泰名品城等,其鄰近地區的房價均超過一成以上;其中,又以汐止的iFG遠雄購物中心周邊的房地產之漲幅為最大 (16.27%),觀其緣由,iFG遠雄購物中心是汐止地區最大的商場,除提供汐止居民消費外,鄰近台北市的東湖,以及基隆等地區的居民也受益,特別是購 屋中心的樓上就是大型商辦,許多企業主進駐,就業人口增加,同時吸引消費者的採購,住屋需求亦同時增加。

這種因購物中心而帶來周邊房地產房價上升之個案很多,如桃園中壢的GLORIAOUTLETS華泰名品城,由於該個案與高鐵桃園站僅有一條馬路之 隔,可以充分發揮一日生活圈的機能,因此,雖然2013年曾出現預售屋的紅單滿天飛的熱潮,但因為2014年的打房措施頻頻出現而沒落,再隨房市低迷而陷 入銷售低潮;爾後,隨著購屋中心的建立而崛起,其最近兩年的房周邊房價平均上漲一達一成以上(11.60%)。

2.夜市

一般而言,食、衣、住、行是人民日常生活的必須品,生活的便利性是購屋的重要條件,不同的生活機能有不同的生活族群,因此,有人選擇以文化生活為主,有人偏愛物質生活,購屋人各有不同的選擇,同時也造就不同的購屋條件,其中,又以夜市周遭的房地產最具代表性。

台灣房市是住商混合的居住類型,其中,又以夜市的混合型住宅相對出名,有些人偏愛夜市所提供的生活方便性,但也有人不喜歡夜市的吵雜喧囂,因而呈現 夜市周邊房地產的差異性,以國內較具知名度的師大夜市為例,該地區曾是最受歡迎的夜市,民國100年曾創下每坪店面破500萬元的紀錄,該地區的餐廳、酒 吧、商店林立,各類商家如雨後春筍,人潮匯集,車聲人聲吵雜聲,聲聲入耳,終於引發當地居民的反彈與抗議,加上該地區屬於北市有名的文教區,許多餐廳因違 反使用分區規定而被勒令歇業,師大夜市商機因而逐漸平靜,但周邊的房地產價位也因此而大幅下降,其與大安區的住宅行情的價差高達每坪33.4萬元,下降幅 度將近4成(-394%)。

然而,若將夜市個案轉為高雄左營的瑞豐夜市 ,便可發現二者呈現完全不同的景觀,主要因該夜市正處成熟型的瑞豐商圈,距離捷運漢神巨蛋不遠,由於交通方便,生活機能佳,故成為投資人自住或投資的重要選擇,該區房價與同一行政區的住宅平均價之差價每坪超過6萬元,價差高達39.6%。

3.高鐵沿線

一般而言,在房地產的購置決策中,交通便利與否是一項重大選項,因此,在一日生活圈的旅遊效應下,高鐵附近的房市標的是重要考量因素,然而,高鐵通 車八年,各高鐵站周邊的房地產發展各異,有些漲幅十分明顯,有些漲幅則尚無法顯現,如在2013至2015年的二年中,左營、新竹、苖粟、板橋等,其附近 房價的漲幅分別為18.0%、17.3%、14.6%、10%,是高鐵周邊房地產價位超過一成以上的地區,而台中、彰化、雲林等高鐵經過並暫停的地區,其 周邊房價漲幅亦接近一成,分別為9.9%、9.8%、9.6%。

高鐵所帶來的交通便利,也反映在新成立的南港、苗粟、雲林等三個高鐵站周邊的房地產市場上,其平均漲幅約一成;以尚未通車的南港車站為例,由於該地 區具有高鐵、台鐵、捷運等三鐵共構的特性,加上有南港軟體園區、南港展覽館,以及為數可觀的商場與旅館等,帶來商機與人潮,故該地區的房價亦是水漲船高, 最近兩年的房價漲幅為6.3%。

綜觀高鐵通車所帶來的房地產之增值效益,除了桃園地區因增值過快而小幅回跌-2.2%之外,其餘各高鐵站附近的房價,大多呈現上揚之走勢。

4.科學園區

台灣以經濟發展見長,且國內的經濟發展有許多部分是來自科學園區的努力,同時,科學園區也是人力與人口相對密集的地區,而人口的多寡則是支撐房價的 最主要動力;若以過去一年的房價變化來做比較,根據內政部的實價登錄資料顯示,在國內的主要科學園區之鄰近房地產之價位變化中,大多呈現房價上揚走勢,其 中,又以台南的南部科學園區的房價漲幅超過一成為最大(13.3%),台北市的內湖科學園區與台中市的台中科學園區房價漲幅分別為13.0%與 10.4%,為低迷的房市注入了新的活力。

然而,科學園區周邊房價上揚其實是有原因的,除了該地區進駐較多的人口之外,當地公司的經營模式亦是重要的影響因素;以漲幅最高的台南市南部科學園 區附近的房價為例,該區腹地廣大,含蓋善化、新市、安定等行政區(以善化區的人口密度為最高),其對房地產的需求本來就較為活絡,若再加上台積電的進駐, 並提供員工移居優惠制度,則其造成南科附近房市的利多不可言諭;另外,該地區又以投資人較為偏愛的透天厝為主,因而創下房市不景氣下的最大房價漲幅。

5.套房

套房的價量變化可以看出房市的景氣變動,當房市景氣時,套房產品曾是房價高漲下的另一種選擇,但在房市清冷之下,購屋人對於購屋標的之選擇愈來愈嚴 苛,對於曾經盛及一時的套房投資也有了轉折,除了因投資客陸續退場,影響套房買氣之外,其貸款成數相對較低,自備款有時還高於2房,考量其CP值 (Cost-Performanceratio),意即性能對於價格的比值後,有些投資人或已居住者會轉換空間較大的標的,因此,當房市景氣轉淡時,除了 區位較佳的套房產品仍保有競爭的優勢之外,台北市12個行政區中,有八成左右的房價已呈下降走勢,新北市的套房產品亦呈現下跌現象,其中,跌幅在一成以上 的套房有台北市的南港與松山,其跌幅分別為-15.5%與12.8%,而仍保有上漲優勢的則是大同區與中正區的套房產品,其價位分別上漲了7.4%與 6.8%,約僅有跌幅的一半。

五.結論與建議

經由前述的說明,可列出國內當前房地產市場分析的結論與建議如下。

1.根據城市土地學會(ULI)與資誠聯合會計師事務所(PcW)所共同發布的「2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告」資料,其認為亞太地區的房地產市場可以保有一定水準的成長,但對台灣的房市則以「保守看待」為主。

2.每逢大選期間,房市政策是總統候選的重要政策,唯在各政黨總統候選人的房市政策中,有些政策的陳義過高,在執行上頗有困難,振興房市產業的內容亦易淪為口號,若政策推動不易,不易達成其所謂的房市政策目標。

3.在房市不景氣中,投資人仍有其可供選擇的標的,包括購物中心、夜市、高鐵周邊、科學園區…等周邊的房地產,由於其具有相對較佳的生活機能,故能獲得一些投資人的信賴,並有不錯的銷售量價。

4.國內房市不景氣,房市成交價量走低,國人除了必須對正在進行中的總統大選之房市政策加以檢驗之外,投資人若欲進入房地產市場,建議房市不景氣下的購屋選擇類別如購物中心、科學園區...等周邊的房地產,仍可加以考量。

5.根據經濟學中的價格機能之特性與功能,若將房地產買賣視為商品交易,則房地產市場中沒有賣不出去的房子,因此,在房市不景氣中,只要售價合理,且議價空間較大,則適當的投資標的仍有獲利的空間,亦可供選擇。

【中央網路報/智庫論壇/國政基金會資深顧問謝明瑞】

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